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    贵州优德w88app手机版w88优德官方下载方法解析

    作者:贵州永益房地产资产w88优德官方下载有限公司 【官网】 日期:2019-03-21

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    w88优德官方下载常用方法

    优德w88app手机版w88优德官方下载方法
    《优德w88app手机版w88优德官方下载指南》收益途径优德w88app手机版w88优德官方下载方法包括探矿权w88优德官方下载的折现现金流法、约当投资-折现现金流法、折现现金流风险系数调整法以及优德w88老虎手机版下载的贴现现金流量法、收益法、收益权益法。由于w88优德官方下载方法理论以及对参数选择的要求不同,某些方法适用范围重叠,同一矿床、相邻矿山采用不同方法w88优德官方下载,w88优德官方下载结果差异很大,出现了许多不合理现象。为此,修改方案对方法的修改主要是统一探矿权优德w88老虎手机版下载w88优德官方下载的DCF法,适当调整各w88优德官方下载方法的适用范围。
    统一DCF法
    方法名称:将探矿权折现现金流法和优德w88老虎手机版下载的贴现现金流量法统称折现现金流量法(DCF法),简称现金流量法(类似收益法是收益现值法的简称)。
    1.《优德w88app手机版w88优德官方下载指南》优德w88老虎手机版下载DCF法存在的问题
    折现率的口径问题。由于开发投资收益已在折现前扣除,因此,此计算模型采用的折现率应仅为资金成本货币的时间价值)而不包含投资回报因素,最合适的应采用长期国债利率而不是目前五年期存款利率3.6%+风险报酬,即目前扣除开发投资收益方式折现率7%偏高。(2005年我国一期记帐式10年期国债利率4.44%,折现率按资金成本口径取5%即可。)这也导致目前优德w88老虎手机版下载w88优德官方下载方法设计时控制现金流出(该进成本、投资的不进)、以保证(提高)w88优德官方下载结果尽可能适应优德w88老虎手机版下载交易市场要求。类似的,收益法折现率也存在同样问题。
    扣除开发投资收益内涵问题。根据计算模型,扣除的应是开发投资的收益,而不是老指南的销售收入利润(开发投资与销售收入无线性相关关系),也不是现指南的净现金流量分成额。此外,现指南的净现金流量分成额也与w88优德官方下载界等关于无形资产(按财务部规定优德w88老虎手机版下载界定为无形资产)占项目净收益(净现金流量)比例公论(三分法除无形资产外的投资、经营管理占2/3)相矛盾。类似的,收益法的净利润贡献率也存在同样问题。

    扣除开发投资收益的取值数据来源问题。扣除开发投资的收益,在资产w88优德官方下载中常采用依据上市公司资料计算;老指南矿权w88优德官方下载中依据《中国统计年鉴》计算,但统计年鉴中全部国有及规模以上非国有工业企业主要指标收益指标仅有利润总额(企业利润与亏损合计),难以据此计算出净利润(缺亏损额、盈利企业所得税率不都是33%),因此也难以计算出总资产收益率(原来的销售利润率2.98%也存在同样问题)。因此,现行条件下难以准确计算行业平均投资收益率

    2.《优德w88app手机版w88优德官方下载指南》探矿权DCF法及存在的问题
    探矿权DCF法计算原理与优德w88老虎手机版下载DCF法类似,主要区别是开发投资收益的处理不同,其不从项目净现金流中扣除开发投资收益,而是采用开发投资收益(回报)包含在折现率中,其折现率类似于项目经济评价(矿床技术经济评价/矿地产经济评价)中折现率或基准收益率ic含义,包括了资金成本和投资报酬(含风险报酬和平均投资报酬)。经济评价中折现率为ic时,计算出的NPV净现值代表的是项目超出基准投资回报水平的“超额收益”,反映投资可行性――NPV≥0。由此,在探矿权DCF法w88优德官方下载,当折现率由资金成本和行业投资报酬(基准投资收益)构成时,其项目净现金流量现值NPV即为项目超出基准投资回报水平的“超额收益”也即优德w88app手机版w88优德官方下载价值
    由于折现率对w88优德官方下载结果影响很敏感(尤其是建设投资较大时影响很大。通常折现率的百分数数位取整数,尤其是折现率采用无风险报酬+风险报酬这种风险累加法估算时,因数字有效精度取决于其构成中最短有效精度,故其百分数为整数),如何合理确定折现率是该计算模型成败的关键。
    自有资金现金流量表用于w88优德官方下载值计算问题。与全部投资现金流量表是反映整个项目的现金流入流出和收益情况不同,自有资金现金流量表是站在项目投资主体(自有资金)角度考察项目的现金流入流出情况,其反映的是自有资金而非整个项目投资收益,从DCF法计算原理看,采用该表用于w88优德官方下载计算是不正确的。当项目投资较大时,全投资现金流量表和自有资金现金流量表评出的结果相差很大,理论上难以解释。此外,全投资现金流量表和自有资金现金流量表两个表折现率的含义是否相同、取值是否一致,也存在疑问。
    综上所述,《优德w88app手机版w88优德官方下载指南》优德w88老虎手机版下载DCF法和探矿权全投资现金流DCF法计算模型均是符合w88优德官方下载价值内涵的,考虑到上述(参数)问题及国外矿地产DCF法w88优德官方下载通用模型,修改方案采用探矿权DCF法的全部投资现金流量表w88优德官方下载计算模型统一DCF法(取消自有资金现金流量表w88优德官方下载、不从项目净现金流中扣除开发投资收益),折现率中包含社会平均投资收益率
    探矿权和优德w88老虎手机版下载DCF法统一方案,除《修改方案》第一稿讨论时有专家建议以“约当投资—折现现金流法”为基础统一的意见外(约当投资—折现现金流法的问题见后叙),无其他意见。
    3.DCF法适用范围
    修改方案综合了各方意见,扩大了DCF法适用范围,除保留原来的适用于详查及以上勘查阶段探矿权w88优德官方下载、拟建(新建)和在建矿山的优德w88老虎手机版下载w88优德官方下载外,也可选择用于赋存稳定的沉积型矿种的大、中型矿床中普查勘查区的探矿权w88优德官方下载以及具备现金流量法适用条件的(具备或可类比确定w88优德官方下载参数的)生产矿山优德w88老虎手机版下载w88优德官方下载。DCF法是收益途径w88优德官方下载首选方法。
    对DCF法能否适用普查阶段矿权w88优德官方下载,目前尚有争议,主要是认为普查阶段的主要任务是发现矿床,普查资源量误差很大,在w88优德官方下载其价值时应着重于该普查矿区的勘查前景而非眼前的资源数量。考虑到其仅限于沉积型矿种的大中型矿床中普查勘查区的探矿权w88优德官方下载,主要是北方主要煤田(尤其是晋、陕、蒙、新等主要产煤区)煤层稳定、煤田总体已进行较高程度的勘查,在此较高勘查程度“背景”下的普查区类比估算得出的资源储量大致可靠这些条件下适用,因此,为解决目前w88优德官方下载中的实际问题,作为一种尝试,做出以上适用范围调整,也有待实践总结完善。
    收益权益法
    收益权益法是针对我国“双小”矿(矿床储量规模和矿山生产规模均为小型)财务或经济评价资料欠缺或不规范等条件下推出的,该方法存在对具体矿床开采条件等考虑不足等问题,w88优德官方下载计算可能过于简单化。但因该方法所需参数少、应用简单(也能避免w88优德官方下载结果的“随意性”),目前采用较为普遍,但有“过度”使用甚至超范围使用。因此,有建议取消或限制使用本方法。考虑到w88优德官方下载的历史延续性和方法选择的多样性(采用多种方法w88优德官方下载区间值时也可作为一种可供选择的方法),且对服务年限较短的优德w88app手机版采用DCF法可能存在w88优德官方下载结果偏小甚至出现负数问题(相对于收益权益法),故《修改方案》保留收益权益法,同时,为解决该方法自身存在的缺陷及目前该方法使用“过滥”问题,《修改方案》限定该方法适用范围,具备DCF法等适用条件的(具备或可类比确定w88优德官方下载参数的),不使用收益权益法。
    《修改方案》讨论过程中,有建议在收益权益法原有计算公式的基础上增加两个调整系数即资源质量系数(主要是针对金属矿种的品位)和开采条件调整系数,或者扩大权益系数的区间。考虑到金属矿品位品级等资源质量在产品价格中反映,开采条件复杂程度属成本因素,已在权益系数中反映,因此,增加两个调整系数似与原有的权益系数重复。至于调整权益系数的区间问题,方案第一稿曾考虑过,因区间大可能造成随意性大、有失严谨性、w88优德官方下载定量难等问题,且此方法可通过调整时点价格、限制使用范围等办法处理,故暂不修改。
    收益法
    收益法是针对正常生产矿山采用的,其实质和DCF法类似的,区别在于投资处理不同。收益法未考虑流动资金投入,将固定资产投资等以折旧形式进入总成本(DCF法为直接进入发生时点的现金流出、不进入经营成本),实际上未能真正反映现金流量的时间价值(计算折旧时不计资金时间价值,累计折旧虽然等于固定资产投资额,但折旧费折现后累计值显然小于固定资产投资额),当折旧时间越长、折现率越高时,采用该方法计算的优德w88app手机版价值的偏差越大,这也是该方法存在的主要问题。从准确反映项目的财务状况及与国际通行方法接轨考虑,有部分专家、修改小组成员建议取消收益法。
    由于收益法和DCF法w88优德官方下载经济参数基本类同,采用DCF法代替收益法关键问题是w88优德官方下载中固定资产投资能否合理取值。若固定资产投资取固定资产净值,通常正常生产的初期矿山采用DCF法也是可行的,但当剩余服务年限较短的中晚期矿山其固定资产净值不合理时,采用DCF法w88优德官方下载结果可能会出现问题(如固定资产净值尚余较大存量时,采用DCF法可能存在w88优德官方下载结果偏小甚至出现负数)。
    考虑到我国其他w88优德官方下载行业收益法均普遍采用,《优德w88app手机版w88优德官方下载收益途径w88优德官方下载方法修改方案》保留该w88优德官方下载方法但应谨慎使用。w88优德官方下载时应首选现金流量法,只有在特殊情况下选择适用收益法。
    结合讨论意见,修改后的DCF法w88优德官方下载生产矿山优德w88老虎手机版下载时对固定资产投资作如下处理:具备在w88优德官方下载基准日相近时间完成的矿产资源开发利用方案或(预)可行性研究报告或矿山初步设计等资料时,可以参照新建和在建项目优德w88app手机版w88优德官方下载固定资产投资的处理方法确定固定资产投资;不具备近期完成的设计等资料时,可以用w88优德官方下载基准日企业已形成的固定资产账面净值及在建工程账面值,剔除矿山企业办社会资产和不良资产,作为w88优德官方下载优德w88老虎手机版下载采用的固定资产投资(需注意的是,对于计提折旧的固定资产,应根据不同类型的固定资产的原值,采用不同的折旧年限,进行折旧计算,固定资产计提完折旧后,折旧结束时点回收固定资产的残值,下一时点以不变价原则投入等额初始投资的更新资金,w88优德官方下载计算期末回收固定资产余值);对按企业已形成的固定资产账面净值及在建工程账面值确定固定资产投资时明显不合理的,可以根据矿山原设计等资料及企业固定资产原值、净值构成,类比近期建设的相似矿山投资情况或根据设计概预算定额标准指标,对w88优德官方下载对象矿山的固定资产投资进行调整或重新估算,以确定w88优德官方下载采用的固定资产投资。
    折现现金流风险系数调整法
    方法名称:随DCF法修改名称,修改为折现现金流量风险系数调整法。
    按《指南》规定,本方法现阶段主要用于晋陕蒙主要产煤区详查及以下阶段探矿权w88优德官方下载,考虑到详查阶段探矿权w88优德官方下载适用范围与DCF法重叠问题,故限定于赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查及普查探矿权w88优德官方下载。
    该方法要求委托有资质的地勘单位编制地质储量报告并由评审机构进行评审备,因其对地质资料、资源量、模拟开发方案要求比较高,w88优德官方下载实践中一般不采用该法而采用成本途径w88优德官方下载,难以达到设置本w88优德官方下载方法的初衷。此外,从目前实际及与国外接轨看,w88优德官方下载机构估算资源储量并对此负责是w88优德官方下载改革取向,从鼓励采用本方法的角度,《修改方案》修改为:w88优德官方下载依据的地质资料编制以及对普查、预查获得的(333)、(334)? 资源量的评审不做强制性规定,由w88优德官方下载委托人决定。但无论评审备案与否,w88优德官方下载机构均应对地质资料和资源量估算的规范性、可靠性、可用性进行独立的、负责任的评述。
    折现现金流量风险系数调整法提出时间较晚,目前实际应用较少,方法理论和参数选取可能存在不完善处,且其适用范围的普查区探矿权可以采用现金流量法w88优德官方下载,预查探矿权可以采用其他途径w88优德官方下载方法w88优德官方下载,因此,在实际应用中应全面衡量各种w88优德官方下载方法的可用性,合理采用本方法。
    约当投资-折现现金流法
    方法名称:随DCF法修改名称,修改为约当投资-折现现金流量法。
    约当投资-折现现金流法实质是多方出资勘查形成的探矿权优德w88老虎手机版下载w88优德官方下载价值分割,其分割的基础――w88优德官方下载价值是其他方法计算出来的(《优德w88app手机版w88优德官方下载指南》为折现现金流量法,也可包括收益法等其他方法),方法本身可能不成为独立方法。从其应用情况看,也存在与DCF法w88优德官方下载参数及w88优德官方下载结果差异或矛盾问题。考虑到历史沿革,保留该方法,但改变其适用范围,同时,修改后的《指南》要对其计算过程做相应修改。

    选取的依据

    编辑
    优德w88app手机版w88优德官方下载方法都是在资产w88优德官方下载的客观性、公正性基本原则下提出和实际应用的,从理论上讲,是优德w88app手机版交易双方容易理解和接受的,但是实际情况是,国内外实现的优德w88app手机版交易价格大部分远远低于其w88优德官方下载值,或是出现我国优德w88app手机版一级市场的溜标局面,甚至有的w88优德官方下载结果几乎完全失去了参考意义。其原因是多方面的,包括优德w88app手机版交易双方认识评价上的误差,但更主要的源于优德w88app手机版w88优德官方下载方法的不完善、不成熟以及参数的选择方面等还存在一些问题。当然,选择优德w88app手机版w88优德官方下载方法的影响因素是多方面的,但主要依据以下几个方面:

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    w88优德官方下载对象

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    勘查程度较低的探矿权,因进行开发的技术和经济参数无法取得,不适合采用收益途径,只能采用成本途径进行w88优德官方下载。
    对于在优德w88app手机版市场上进行交易的优德w88app手机版,w88优德官方下载的是资产的交换价格或公平市场价格,若市场上可以找到参照样本,且差异调整参数可搜集,则市场途径不失为一种简单有效的方法。

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