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作者:贵州永益房地产资产w88优德官方下载有限公司 【官网】 日期:2019-03-19

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原则
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行
房地产价格w88优德官方下载制度。房地产价格w88优德官方下载,应当遵循公正、公平、公开的原则"。一般地讲,
土地价格w88优德官方下载应遵循以下原则。
(一)公平原则
遵循公平原则是指估价人员在土地估价中,应以公正的态度,在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术,估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此,估价人员必须公正廉洁,认真客观地w88优德官方下载,决不能受任何私念的影响,偏袒一方。同时,为求得一个公平价格,估价人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素,提高估价专业水平,严格遵循估价工作程序。
(二)最有效利用原则
遵循最有效利用原则是指在一般情况下,土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下,土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时,其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置,有利于土地资源的最有效利用。因此,土地价格w88优德官方下载要以土地的最有效利用为前提。但是,在现实土地利用中,土地的不合理利用和非最佳利用很多,当待估宗地处于非最有效利用时,除个别行政性政策性w88优德官方下载外,应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价w88优德官方下载以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。

(三)替代原则
根据经济替代原理,在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据
市场规律,在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此,在同一供需圈、同一时期同一或类似区域,同一用途土地彼此间形成竞争,价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用
市场比较法的理论基础。即在w88优德官方下载一宗地的价格时,可以在同一供需圈内,或同一区域内,调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例,通过对
地价因素的比较修正,可求得待估宗地的价格。
(四)预期收益原则
土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格,但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以
估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的,是在正常的市场状况,经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策,合理预测各种
土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析,往往是运用
收益还原法和
剩余法w88优德官方下载
土地价格的关键。
(五)供需原则
由于土地的位置固定性和市场的地域性,土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求,它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,同时,由于土地的经济供给在一定程度上是可变的,它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性,以及我国城镇土地一级市场由国家垄断,因此,
土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定,在运用此估价原则时,一定要结合
预期收益原则,并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。
(六)保证农民基本生活原则
中国农村集体土地实行集体经济组织所有,农民个人承包经营的两权分离模式。土地,对于农民来说,它不但是一种生产资料,更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系,农民的生老病死全由农民自己解决,因此,农地既具有生产资料的经济功能,又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少,但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素,土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。

估价方法
基本估价
应用估价法
又称大量估价法,是在应用基本估价方法基础上的大范围分析w88优德官方下载,该类方法的关键在于建立w88优德官方下载标准,多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、
基准地价系数修正法等。
方法选取
根据《城镇土地估价规程》的要求,对一宗土地进行估价时,通常要依据w88优德官方下载目的和宗地的用途同时采用上述方法中的两种,并对两种方法w88优德官方下载的结果进行分析后取值。
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原则 《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行 房地产价格w88优德官方下载 制度
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一般地讲, 土地价格 w88优德官方下载应遵循以下原则
(一)公平原则 遵循公平原则是指估价人员在土地估价中,应以公正的态度,在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格
土地估价是一种主观与客观相结合的艺术,估价人员的主观判断对估价结果影响较大
因此,估价人员必须公正廉洁,认真客观地w88优德官方下载,决不能受任何私念的影响,偏袒一方
同时,为求得一个公平价格,估价人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素,提高估价专业水平,严格遵循估价工作程序
(二)最有效利用原则 遵循最有效利用原则是指在一般情况下,土地估价应以 估价对象 的最有效利用为前提估价
土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的
不同的权利形态及不同的用途下,土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同
只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时,其土地价值才最大
以土地的最大价值进行土地资源配置,有利于土地资源的最有效利用
因此, 土地价格 w88优德官方下载要以土地的最有效利用为前提
但是,在现实土地利用中,土地的不合理利用和非最佳利用很多,当待估宗地处于非最有效利用时,除个别行政性政策性w88优德官方下载外,应以最有效利用为前提估价
几种特殊的土地利用是:基准地价w88优德官方下载以 估价对象 的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用
(三)替代原则 根据经济替代原理,在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格
根据 市场规律 ,在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大
一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品
土地作为一种特殊商品也是如此,在同一供需圈、同一时期同一或类似区域,同一用途土地彼此间形成竞争,价格互相影响最后趋于一致
这一原则是运用 市场比较法 的理论基础
即在w88优德官方下载一宗地的价格时,可以在同一供需圈内,或同一区域内,调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例,通过对 地价 因素的比较修正,可求得待估宗地的价格
(四)预期收益原则 土地价格 是土地未来收益的资本化
过去的土地收益不决定土地价格,但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势
遵循预期收益原则是指土地估价应以 估价对象 在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准
预测的未来收益必须是客观的、合理的,是在正常的市场状况,经营管理水平下的土地纯收益
这要求估价人员必须了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策,合理预测各种 土地投资 行为在正常情况下的客观的投入产出状况
对预期收益的预测分析,往往是运用 收益还原法 和 剩余法 w88优德官方下载 土地价格 的关键
(五)供需原则 由于土地的位置固定性和市场的地域性,土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求,它们也带有强烈的地域性特点
土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现
一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,策不同而有多种表现
一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,同时,由于土地的经济供给在一定程度上是可变的,它对市场价格的影响也很大
由于土地市场的不完全性,以及我国城镇土地一级市场由国家垄断,因此, 土地价格 不可能完全由市场的供给与需求决定,在运用此估价原则时,一定要结合 预期收益原则 ,并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响
(六)保证农民基本生活原则 中国农村集体土地实行 集体经济 组织所有,农民个人 承包经营 的两权分离模式
土地,对于农民来说,它不但是一种生产资料,更是一种最基本的生存保障财产
由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系,农民的生老病死全由农民自己解决,因此,农地既具有生产资料的经济功能,又具有保障生活的社会功能
尽管农地收益较少,但它对农民起到保险箱作用
农地估价一定要考虑农地的双重功能
如果只根据农地纯收益,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素, 土地价格 就不客观
遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件
估价方法 基本估价 又分为 收益还原法 、 市场比较法 、 剩余法 、 成本逼近法
应用估价法 又称大量估价法,是在应用基本估价方法基础上的大范围分析w88优德官方下载,该类方法的关键在于建立w88优德官方下载标准,多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价
此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、 基准地价系数修正法 等
方法选取 根据《城镇土地估价规程》的要求,对一宗土地进行估价时,通常要依据w88优德官方下载目的和宗地的用途同时采用上述方法中的两种,并对两种方法w88优德官方下载的结果进行分析后取值
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